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一般租赁与民宿比较

最近非常热门的投资话题:中国个人投资者炒爆日本房产民宿投资。虽然民宿收入确实是比一般的租赁高很多,但如果按照一般租赁方式来操作,那请保重。说到底,民宿到底还是服务行业的一种,尤其用airbnb这个平台,如何使客源不断,如何拿到5星评价,除了装修,地点外,还需要有专业的操作及热心的团队。有了这个团队就能容易的满足airbnb所要求的基本房东义务,好比如何处理紧急情况客户安全,除了airbnb是否还有其他销售平台等。你如把民宿当成一家五星级酒店来经营,那就财源滚滚,若无此决心,或不请专业的民宿营运管理公司,劝君还是不要妄入场。

合法性

日本到底是个法治的社会,民宿经营是需要许可及登记的,目前只有东京的大田区放松要求,但还是需要登记及必须符合其他要求如面积25平米,需通知10米内的所有邻居,住宿最少6晚及咨询当地的消防局等。尤其住宿最少6晚这一条,根本不可能也不符合现实民宿操作要求。这其实是一条伏笔,一旦有任何伤亡事件是,有关单位将利用此来控诉有关业者。大阪府虽然也将在2016年4月放松条例,但热门地点大阪市并不在放松的范围内。有消息指出,大阪市有可能在2016年4月解禁。

日本的租赁市场非常成熟、稳定,不考虑房产的溢价及国内和日本不同贷款利率所产生的利差,仅租金的回报就能达到5%左右,又因公寓的类型不同而略有差异。目前日本的公寓分为带土地的集中住宅、二手中古公寓和新建高级公寓,三种类型的投资金额都在400万人民币左右。

带土地的集中住宅一般位于郊区,投资金额约为400万人民币,租金回报能达到6%。二手中古公寓投资金额较低,一般在300万人民币左右,租金回报在4.5%—5%。而新建高级公寓的租金回报最低,约为3.5%,投资金额也在400万人民币左右。不过志悠也提醒投资者,目前因大量中国投资者涌入,很多高级公寓被国人集中购买,可能存在一定空租风险,选择时要更为谨慎。现今,非法民宿经常遭到投诉的是:嘈音,及垃圾分类。由于日本的公寓,地板及隔墙的隔音效果都不甚理想,常常造成邻居的不满及投诉而报警,才曝光的。就算是放松条例之后,这问题也没解决,建议带土地一户(栋)建。


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